2021 war ein Spitzenjahr für den britischen Immobilienmarkt, der bis Ende Oktober annualisierte
Gesamtrenditen von 14,7 % erbrachte, weil sich neben soliden Erträgen auch wieder Wertsteigerungen
einstellten. Damit haben die annualisierten Gesamtrenditen den höchsten Stand seit der Vor-Brexit-Ära Mitte
2015 erreicht. Wir rechnen zwar 2022 nicht mehr mit so hohen Wertsteigerungen wie in diesem Jahr, aber
wahrscheinlich wird die positive Angebots-Nachfrage-Dynamik unvermindert anhalten und dem Markt weiteren
Schwung verleihen.
Wenn 2021 das Jahr der Erholung war, verspricht 2022, ein Jahr
des Aufschwungs zu werden. Der Mietmarkt, der sich derzeit
auf breiter Front erholt, ist zwar nicht gegen wirtschaftliche
Probleme gefeit, hat sich aber unter schwierigen Umständen
als bemerkenswert stabil erwiesen. Von einigen beachtlichen
Ausnahmen abgesehen bleibt die Mieterstimmung positiv,
und es gibt ermutigende erste Anzeichen dafür, dass sich
geschäftliche Entscheidungen, die während der Pandemie
verschoben wurden, nun in zunehmender Aktivität auf der
Mieterseite niederschlagen. An den Kapitalmärkten bleibt die
Anlegerstimmung im Großen und Ganzen positiv. Dies beweist
eine Erholung der Transaktionsvolumina, wobei angeblich eine
Menge Kapital zum Einsatz auf einem Markt eingeworben wird,
von dem man sich kurzfristig eine Outperformance gegenüber
globalen Strategien erhofft.1 Eine sektorübergreifende
Nettoanfangsrendite von 4,7 %2 bietet im Vergleich zu den
britischen Leitzinsen und Staatsanleihen immer noch höchst
attraktive Ertragseigenschaften.
Die Mietdynamik unterscheidet sich von Sektor zu Sektor, und Fondsmanager
müssen bei der Objektauswahl immer geschickter vorgehen, um eine
Outperformance zu erzielen. Der Büro- und der Einzelhandelssektor sowie
Alternativen wie beispielsweise der Hotel- und Freizeitbereich waren im Zuge
der Pandemie von heftigen Stimmungsschwankungen betroffen. An vorderster
Front haben wir jedoch positivere Erfahrungen gemacht, sodass wir mit einer
weiteren Erholung dieser Sektoren rechnen, wenn auch in unterschiedlichem
Maße und Tempo. So favorisieren wir beispielsweise seit einiger Zeit
Fachmarktzentren mit niedrigen Mieten und Schwerpunkt auf Nahversorgung
und Discountern. Ausdruck davon sind erhebliche Investitionen unsererseits
in diesen Sektor im Jahr 2021. Die Renditen sind im Jahresverlauf stark
geschrumpft, da sich der Sektor bei den Anlegern zunehmender Beliebtheit
erfreute. Als Ertragsbringer erscheint er aber immer noch attraktiv.
Unsere positive Haltung gegenüber Fachmarktzentren beruht auf Erkenntnissen
unserer Kollegen in der Vermögensverwaltung, die auf einen regen Mietmarkt
hindeuten, wo die Mieter von gesunkener Konkurrenz und einem stabilen
Online-Geschäft profitieren, mit dem in vielen Fällen Synergien (beispielsweise
in Form von „Click & Collect“) bestehen. Wir ergänzen diese äußerst positive
Haltung durch eine eingehende Sorgfaltsprüfung auf der Objektebene,
um sicherzustellen, dass wir in die richtigen Konzepte an den richtigen
Standorten mit Mietern investieren, die bekanntermaßen gut im Geschäft sind.
Der Industriesektor profitiert immer noch von anhaltenden strukturellen
Ungleichgewichten zugunsten der Vermieter. Dies hat in den letzten zwölf
Monaten zu Mietsteigerungen auf Rekordniveau geführt (laut dem MSCI UK
Property Monthly Index bis Ende Oktober 2021 6,6 %). Die Nachfrage steigt
weiter, da sich die Einzelhandelsumsätze ins Internet verlagern und andere,
neue Mietertypen auf den Markt drängen. Zu nennen sind hier unter anderem
sogenannte „Dark Kitchens“. Dabei handelt es sich um gemeinsam genutzte
Räumlichkeiten, in denen sich kleine Firmen niederlassen können,
um Gerichte ausschließlich zur Abholung und Lieferung zuzubereiten. Wie nicht
anders zu erwarten, bleibt der Sektor bei Anlegern sehr gefragt, wodurch die
Renditen sowohl im Logistiksektor als auch für Objekte mit Teilmieterstruktur
im gesamten Vereinigten Königreich stark geschrumpft sind. Da der Anteil
des Industriesektors am Index mehr als 40 % beträgt, hat dies einen
überproportionalen positiven Effekt auf den Gesamtmarkt.
Abb. 1: Mietwertsteigerung britischer Gewerbeimmobilien in den letzten
10 Jahren (annualisiert)
Quelle: MSCI UK Monthly Index, Stand: September 2021.
Ökologische, soziale und die Unternehmensführung betreffende Faktoren
(Environment, Social and Governance – ESG) werden zu Recht auch künftig
die Anlageentscheidungen beeinflussen. Dabei lassen sich grob zwei
Anlageansätze unterscheiden: Die einen kaufen passiv die besten Objekte
der jeweiligen Kategorie, während die anderen bereit sind, ihre Bestände
aktiv zu bewirtschaften, um bauliche Verbesserungen vorzunehmen. Die
herrschende Preisstruktur wird wahrscheinlich Letztere mehr belohnen
als Erstere, während das Mittelfeld zunehmend unter Druck gerät und zu
scheitern droht. Wir haben uns verpflichtet, die CO2-Emissionen unserer
Gebäudebestände bis spätestens 2050 netto auf null zu senken, und setzen
laufend Projekte zur Quantifizierung der Arbeiten in Gang, die erforderlich sind,
um dieses Vorhaben schneller voranzutreiben. Dies betrifft die Durchführung
von Sanierungs- und Renovierungsarbeiten im nachhaltigen Maßstab und die
Kommunikation der Ergebnisse gegenüber unseren Kunden.
Alles in allem zeichnen sich britische Immobilien weiterhin durch eine
attraktive Werthaltigkeit auf der Ertragsebene aus und bieten zwar nur
mäßiges, aber dauerhaftes Wachstumspotenzial.
